Для чего нужен эскроу-счет
Уже несколько лет для покупки нового жилья жители нашей страны используют эскроу-счета. Они были созданы для того, чтобы максимально обезопасить сделку. В данной статье расскажем, что такое эскроу-счет, для чего он нужен и как его правильно использовать.
Определение эскроу-счета и для чего он необходим
Эскроу-счета стали важным элементом реформы рынка долевого строительства, направленной на минимизацию рисков для покупателей. Ранее, при традиционной схеме финансирования, средства дольщиков напрямую поступали застройщику, что создавало потенциальные возможности для нецелевого использования средств и, как следствие, задержек в строительстве или банкротства. Эскроу-счета исключают такую возможность, так как деньги покупателя остаются в банке до момента выполнения застройщиком своих обязательств.
Эскроу-счет представляет собой специальный счет в банке. Он открывается для проведения взаиморасчетов между покупателем жилья и строительной компании. Данный счет позволяет гарантировать обеим сторонам безопасность сделки. Покупатель переводит средства в банк, где они блокируются до определенного момента. Застройщик получает доступ к этим деньгам лишь после того, как дом будет введен в эксплуатацию в соответствии с графиком, указанным в проектной документации.
Для застройщика данный счет также выгоден, поскольку деньги, поступившие на него от покупателя, временно блокируются. То есть, он не может просто так снять их со счета. Это возможно лишь при определенных, исключительных обстоятельствах. Таковыми является нарушения условий со стороны застройщика, например срыв сроков ввода дома в эксплуатацию.
Данная система была внедрена и одобрена государством с целью обеспечения защиты прав и финансовой безопасности граждан, инвестирующих в долевое строительство. В случае задержек в строительстве или банкротства застройщика покупатель гарантированно получает возврат своих вложенных средств.
Какие банки позволяют открывать эскроу-счета
Во-первых, банк, в котором планируется открытие эскроу-счета должен иметь разрешение от Центробанка. Во-вторых, открытие эскроу-счета всех дольщиков возможно лишь в том банке, который обеспечивает финансирование строящегося объекта. То есть, в том банке, который выделяет средства на возведение новостройки. Если застройщик строит дом на личные средства, он может выбрать банк, который будет выступать эскроу-агентом для дольщиков.
Алгоритм покупки жилья с применением эскроу-счета
Первым шагом в алгоритме покупки жилья с использованием эскроу-счета является выбор подходящего объекта недвижимости и согласование условий сделки с продавцом. Важно тщательно проверить документы на объект, убедиться в отсутствии обременений и ограничений. После достижения договоренностей заключается предварительный договор купли-продажи. В нем прописываются основные условия сделки, включая цену, порядок оплаты, сроки выполнения обязательств и условия открытия и использования эскроу-счета.
Следующим этапом является открытие эскроу-счета в банке. Как уже было сказано выше, банк, в котором открывается счет обычно является тем банком, который осуществляет проектное финансирование строящегося объекта. Для открытия счета необходимо предоставить паспорта обеих сторон, а также копию ПДКП. После открытия счета покупатель вносит на него оговоренную в договоре сумму денег. В данной ситуации банк является промежуточным звеном-посредником. Он обеспечивает сохранность денег на счете и переводит их застройщику лишь тогда, когда он выполнит все свои обязательства перед покупателем.
Как только деньги поступят на счет составленный договор переходит на регистрацию в Росреестр. Затем объект продолжает строиться и лишь после окончания строительства и передачи прав собственности покупателю, застройщик предъявляет в банк все необходимые документы, подтверждающие вышеперечисленные действия, например выписку из ЕГРН, банк переводит деньги на счет застройщика.
Таким образом, использование эскроу-счета обеспечивает максимальную безопасность сделки для обеих сторон, минимизируя риски мошенничества и неисполнения обязательств.
Вдруг банк, в котором открыт эскроу-счет обанкротится. Что тогда делать
Средства на эскроу-счете застрахованы. Следовательно, деньги вернуться обратно к вам. Однако, важно отметить, что максимальная сумма страхования 10 млн рублей.
Что будет, если обанкротится застройщик
Если обанкротится строительная компания, деньги хранящиеся на эскроу-счете в полном объеме вернуться к покупателю. Даже, если застройщик задержит ввод объекта в эксплуатацию более чем на полгода, покупатель сможет возместить уплаченные деньги.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры в строящемся доме через эскроу-счет
Преимущества:
— Основным преимуществом покупки жилья через эскроу-счет по сравнению с аналогичными методами является безопасность обеих сторон сделки. Эскроу-счет позволяет вкладчикам не беспокоиться о том, что объект превратиться в долгострой или застройщик обанкротится. Ведь даже, если такое случится покупатель сможет вернуть вложенные средства в полном объеме. Застройщик в свою очередь, получает уверенность в том, что потенциальный покупатель купит объект и внесет всю необходимую сумму денег.
— Вторым несомненным плюсом использования подобной сделки является отсутствие расходов. Эскроу-счет открывается бесплатно и быстро.
Недостатки:
— Использование эскроу-счетов лишает застройщиков возможности строить объект с использованием средств дольщиков, поскольку деньги замораживаются банком до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, строительные компании должны строить дома на собственные средства или на заемные деньги у банка. Это может прямым образом сказываться на увеличение стоимости жилья для покупателей.
— Существует риск потери средств вкладчиков в случае банкротства банка. Хоть и 10 миллионов страхуются и возмещаются покупателю в случае форс-мажора. Все же существует риск потери части средств, особенно при покупке жилья в столице.
— В то время как средства находятся на эскроу-счете, их использование недоступно, а стоимость недвижимости растет. Если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, и цены на жилье вырастут, приобретение аналогичной квартиры на возвращенные деньги может оказаться невозможным.
— Если застройщик нарушит условия договора и сложится ситуация, подразумевающая возврат средств покупателю, покупатель, приобретавший квартиру в ипотеку, потеряет проценты, уплачиваемые банку. В текущей ситуации, когда ставки на ипотеку столь высоки, вкладчики рискуют потерять весьма внушительные суммы денег.
Заключение
Эскроу-счета, без сомнения, стали важным инструментом защиты прав дольщиков на рынке новостроек. Они обеспечивают финансовую безопасность, минимизируют риски и придают уверенность в завтрашнем дне. Государственное регулирование и страхование вкладов дополнительно укрепляют эту систему, делая покупку жилья в строящемся доме более предсказуемой и надежной.
Однако, как и любой финансовый инструмент, эскроу-счета не лишены определенных недостатков. Рост цен на недвижимость, риски, связанные с банкротством банка, а также потеря процентов по ипотеке – все это следует учитывать, принимая решение о покупке квартиры в новостройке. Важно тщательно взвесить все «за» и «против», оценить свои финансовые возможности и проконсультироваться с юристами и финансовыми экспертами.
ХитростиЧтобы оставить комментарий, нужно авторизоваться
