Как законно сдавать жилплощадь в аренду

Какие моменты следует учесть заблаговременно?

Разберемся, как арендовать квартиру, соблюдая законодательство, и какой вариант уплаты налогов выбрать.

Согласуйте свои действия с другими владельцами недвижимости

Если вы не являетесь единственным владельцем, просто сдать свою часть в аренду не получится — необходимо получить разрешение от других собственников жилья. Если кто-то не соглашается, то сдача невозможна.

Если другие владельцы не возражают, необходимо получить от них собственноручную доверенность и нотариально подтвердить. После всех манипуляций вы можете начинать поиск арендаторов.

Подпишите договор с арендаторами

Часто при неофициальной сдаче жилплощади договор не оформляют, чтобы скрыть доход. Тем не менее, отсутствие договора не спасает от налоговой проверки — доказательства получения прибыли и уклонения от налогов могут быть найдены иными способами.

Отсутствие договора приносит неудобства всем вовлечённым сторонам. В отсутствие официально подтвержденных отношений, владельцу будет труднее предъявить требования съемщику и добиваться в суде возмещения за ущерб жилью или задержки в выплатах.

Если имеется договор проще устанавливать коммуникацию с окружением — можно открыто сообщить о проживающих съемщиках и не опасаться проверок или жалоб в госорганы.

Без договора квартиросъемщик не сможет получить регистрацию в жилье.

Как корректно составить договор с арендаторами

Термин «аренда» правильно использовать с юридической точки зрения в случае, если недвижимость предоставляется в пользование фирме или бизнесмену. В этом случае оформляется соглашение об аренде жилого помещения.

Если недвижимость планирует снимать частное лицо, то правильно применять термин «найм». В этом случае съемщик будет называться наймодателем, а тот, кто сдает — нанимателем. Для этого необходимо подписать договор аренды жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Однако, если вы по ошибке оформите договор аренды, его все равно можно использовать для обращения в суд с целью восстановления прав и уплаты налогов. Вероятнее всего, некорректность в формулировке будет признана технической ошибкой.

Закон не устанавливает конкретную форму, поэтому нужно соблюдать общие требования гражданского законодательства. При этом необходимо крайне важно указать инициалы, данные по паспорту и контактную информацию обеих сторон, а также прописать условия

Кто будет жить

В договоре необходимо указать не только лицо, с которым вы оформляете соглашение, но и тех, кто будет жить в жилье — эти лица могут не совпадать.

К примеру, вы можете разрешить проживание студентам, но оформить договор с их представителями, которые будут нести ответственность за обстановку в недвижимости и вносить оплату.

Период действия

В статье 683 ГК РФ указано, что продолжительность периода действия договора ограничено 5 годами. Существует пара способа аренды жилья:

Краткосрочный. Подразумевает продление. Он оформляется на 11 месяцев, а затем продлевать его.

Долгосрочный. Такой договор следует зарегистрировать в Росреестре, поскольку возникает ограничение прав на имущество.

Условия внесения платежей

В них указывается, каким образом и в какие периоды наймодатель будет перечислять вам оплату. Вы можете получать деньги налом, но в этом случае рекомендуется оформить подтверждение о получении. Это предотвратит случаи, когда квартиросъемщик заявляет, что уже внес платеж, а вы «запамятовали». Отсутствие расписки означает отсутствие оплаты.

Лучший вариант — это переводы, так как их можно фиксировать.

Санкции за несвоевременную оплату

Если в соглашении не прописано конкретное правило расчета санкционных взиманий за опоздание, будет действовать статья 395 ГК РФ — проценты будут рассчитываться по ключевой ставке Центрального банка на дату расчета.

Арендодатель может уклониться от уплаты неустойки, и в таком случае её придется взыскивать в судебном порядке.

Условия платежей за «коммуналку»

В договоре следует обозначить, кто именно и каким способом будет оплачиваться коммуналка.

Например, владелец жилья может покрывать основные расходы по содержанию, а арендаторы оплачивать по счетчикам газ, воду и свет. Сюда же необходимо включить санкционные взыскания за задержку таких платежей.

Предмет договора

Необходимо подчеркнуть, что квартира по указанному адресу, принадлежащая указанному гражданину, арендуется. Включите в договор технические параметры жилья: размеры, этаж и подъезд.

Гарантийный платеж

Чаще всего его называют залогом. Это сумма, которую арендаторы передают владельцу квартиры в качестве гарантии на случай возможного повреждения имущества или нарушения условий договора.

Иногда под залогом понимается оплата аренды за крайний месяц. Однако существует риск: арендаторы могут прожить последний месяц, повредить имущество и уехать, в таком случае вам придется взыскивать компенсацию через судебное производство либо госорганы.

Уточните в соглашении сумму обеспечительного платежа и основания, по которым собственник может удержать её. К таким причинам могут относиться нарушение условий соглашения, испорченная мебель, поврежденное жилье и неоплаченная коммуналка.

Условия для разрыва договора с одной стороны

Закон не устанавливает конкретных требований, поэтому можно достичь соглашения. Например, можно прописать, что арендаторы платят за месяц вперед и имеют право аннулировать соглашение в любой момент, но при этом владелец квартиры удерживает оплату.

Укажите, каким образом происходит расторжение договора.

Акт приема-передачи

В соглашении следует указать обязательность подписания акта при въезде и выезде жильцов. Включите в договор шаблон.

В акте укажите все данные о состоянии жилья:

Состояние отделки. Лучше обозначить общее состояние и отдельно перечислить выявленные недостатки. Например, «жилище сдаётся после ремонта, однако тумбочка в прихожей дефектна с правой стороны. Подробности можно увидеть в приложении — фото 1».

Количество мебели и техники. Пропишите в каком состоянии.

Дополнительные характеристики жилья, которые могут быть изменены проживающими. К примеру, в квартире имеется запертая комната, содержащая ваши личные вещи, и доступ к ней не разрешен.

Приложите к акту фото жилья и её содержимого. Также можно включить пункт о проведении уборки. Например, если арендаторы заезжают в квартиру после клининга, они должны оставить её в таком же состоянии.

Дополнительные положения. Можно также прописать в соглашении пункт, который обязывает арендаторов самостоятельно урегулировать вопросы с повреждением имущества соседей в случае ЧП или других убытков по их вине, или же предусмотреть их обязанность оплачивать годовую страховку от потопа и пожара.

Как действовать, если недвижимость находится в ипотеке

Проверьте, разрешает ли ипотечный договор сдачу квартиры. Некоторые банки могут косвенно запрещать аренду такого жилья, включая в договор условие, что при начале сдачи квартиры вам придется досрочно погасить задолженность.

Существует несколько способов для сдачи жилья которое в ипотеке:

• Утвердите свои планы с банком через вашего консультанта.

• Заключить соглашение на 11 месяцев. Проблемы зачастую возникают из-за необходимости регистрации долгосрочного контракта, поскольку квартира заложена в банке и эта информация зафиксирована в Росреестре. Изменения просто не будут зарегистрированы в ЕГРН.

Как поступить, если жильцы отказываются покидать жилье?

Еще одно преимущество соглашения на короткий срок — это упрощение процесса в случае, если арендаторы откажутся оплачивать и не захотят освободить помещение.

В настоящее время расторжение договора аренды разрешено исключительно в ситуациях, предусмотренных статьей 687 ГК РФ. Суть в том, что арендатору предоставляется возможность расторгнуть соглашение, оповестив хозяина недвижимости за 3 месяца. Наймодателю приходится сталкиваться с большей сложностью — аннулирование соглашения возможно исключительно через суд. Необходимы серьезные основания, такие как, например, повреждение имущества.

Соглашение может быть аннулировано через суд, если арендаторы не выполняют условия по оплате аренды. Если ваш договор зарегистрирован в Росреестре, просрочка может составлять до полугода. Если соглашение на короткий срок, достаточно пары месяцев без поступления платежей.

Можно попытаться избежать подобных неудобств, указав в нем перспективу аннулирования со стороны наймодателя без обращения в суд. Например, можно уведомить арендатора о расторжении договора за месяц до его окончания с помощью заказного письма на указанный адрес, при этом указав, что получение уведомления будет считаться согласием арендатора на прекращение аренды.

Вероятно, в суде такие положения будут признаны недействительными, однако на практике их наличие часто помогает найти компромисс с жильцами.

Следует ли оформлять регистрацию для жильцов?

При сдаче жилья физическим лицам на срок свыше 3 месяцев нужно сообщить об этом в органы МВД:

• Оформить временную прописку для съемщиков.

• Или отправить уведомление в миграционное управление вашего района о том, что у вас проживают граждане без прописки.

В обратном случае вы будете нарушать статью 19.15.2 Кодекса об административных правонарушениях РФ, которая налагает вычет в диапазоне от 3 000 до 5 000 рублей (для граждан) или от 5 000 до 7 000 рублей (для арендаторов и владельцев жилья — физических лиц), если жильё расположено в Москве или Санкт-Петербурге. Не будет проблемы, если арендаторы жилья имеют прописку в том же регионе.

Как осуществлять уплату налогов

Все зависит от того, кто является нанимателем — физическим лицом, фрилансером или бизнесменом.

Физлица. Им достаточно оформить договор и подать декларацию о доходах за предыдущий год (форма 3-НДФЛ) до 30 апреля. Прибыль, полученная от сдачи жилья в аренду, подлежит налогообложению НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физические лица уплачивают НДФЛ по ставке 13%. До 30 апреля необходимо подать декларацию и указать сумму прибыли от сдачи недвижимости за прошедший год. Сам налог следует уплатить до 15 июля года, следующего за завершением налогового периода.

На прибыль лиц, которые зарабатывают более 5 миллионов рублей в год, применяется ставка налога 15%. При уплате НДФЛ возникает право на налоговый вычет — за продажу квартиры, медицинские услуги, обучение и другие расходы.

ФНС советует прилагать к декларации:

• договор аренды жилья с обозначенной суммой арендной платы;

• подтверждение о получении средств или банковскую выписку, если оплата производилась на банковский счет.

Если договор аренды был расторгнут до окончания периода, к декларации необходимо приложить письменное объяснение: с какого месяца квартира больше не сдавалась и прибыли от её аренды не поступало.

Не стоит указывать в декларации обеспечительный депозит (или залог), так как он классифицируется как аванс. ФНС разъясняет, что депозит подлежит включению в доход только в случае его использования в качестве оплаты за последний месяц аренды или при нарушении условий соглашения, таких как повреждение имущества.

Фрилансеры. Вы можете зарегистрироваться в качестве плательщика налога на профессиональный доход через приложение «Мой налог». Если вы сдаете квартиру физлицам, ставка налога составляет 4% от прибыли, а если юридическим лицам — 6%. Самое важное — не забывать оформлять чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

У аренды квартиры в статусе самозанятого есть пара ключевых преимуществ: отсутствие обязательной отчетности и налоговый вычет на сумму 10 000 рублей. На начальном этапе это предполагает снижение налоговой ставки до 3% и 4%.

Учтите, что самозанятые не могут использовать этот режим, если они предоставляют услуги по размещению на время. Это в основном относится к сезонному отдыху на курорте. В данном случае необходимо будет выбрать режим налогообложения.

ИП. В этом случае точный размер налога зависит от налогового режима, выбранного ИП. Если вы планируете только сдавать квартиру, то вам не потребуется онлайн-касса. В соответствии с абз. 17 п. 2 ст. 2 ФЗ от 22.05.2003 No 54-ФЗ, ИП, сдающий в аренду недвижимость, находящиеся в его владении, освобожден от применения ККТ на неопределенный срок.

Можно получать средства на расчетный счет, но за его ведение придется оплатить обслуживание.

Необходимо уточнять ставку в налоговой инспекции вашего региона, так как для этого вида деятельности может быть предусмотрена специальная ставка.

Обычно применяются следующие ставки:

• ИП на УСН «доходы» — 6% от полной суммы, указанной в контракте.

• ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15% от суммы после вычета всех затрат на осуществление данной деятельности. Этот вариант обычно оказывается невыгодным — можно учесть только максимальные расходы на коммунальные услуги и добавить чеки за ремонт.

• ИП на патентной системе налогообложения (ПСН) — размер ставки варьируется в зависимости от региона. Проверьте с помощью калькулятора. Для организации сезонного бизнеса ПСН является наилучшим выбором. Патент можно оформить на период от 1 до года и оплачивать процент по ставке 6%. Еще одним плюсом ПСН является отсутствие обязательной подачи налоговой декларации и упрощенный способ расчета налога.

Индивидуальному предпринимателю необходимо уплачивать обязательные взносы за себя, которые в 2024 году составляют 49 500 рублей, а также 1% от суммы, превышающей 300 000 рублей. Эти расходы можно компенсировать за счет своевременно уплаченных налогов — предпринимателю предоставляют снижение налога на соответствующую сумму. Однако, если квартира останется пустующей, взносы все равно придется оплачивать.

Налоги рассчитываются исходя из суммы, прописанной в договоре. Следовательно, если вы включили коммуналки в сумму аренды, с них также придется уплатить налог — учитывайте это при согласовании цены.

Есть особенность: из прибыли можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммунальных услуг по счетчикам, согласно мнению Минфина РФ.

Поэтому, если счетчики отсутствуют, это считается прибылью. Если счетчики установлены, можно уменьшить прибыль на эту разницу, предоставив подтверждение расхода вместе с декларацией.

Как наиболее выгодно сдавать квартиру?

Наиболее выгодным вариантом представляется сдача недвижимости через фриланс — в этом случае налог составляет всего 4%. Но есть особенность: для фрилансера не предусмотрены обязательные взносы на пенсионное страхование. В этом случае у них есть возможность самостоятельно накапливать пенсию, добровольно оплачивая страховые взносы в СФР.

Самый дорогой вариант — это быть физическим лицом и платить 13%.

Какие последствия ожидают, если сдавать жилплощадь неофициально?

Вероятно, трудностей не будет, если арендаторы адекватные, коммуникация с соседями хорошие, а оплата происходит наличными — тогда сдача жилья останется в тайне.

Штраф за не подачу декларации для физических лиц составляет 5% от общей прибыли, при этом уклонение от уплаты налогов наказывается в размере 30% от всей суммы (ст. 119 НК РФ). Также потребуется погасить всю задолженность, обычно за период последних трех лет. Кроме того, могут наложить штраф за ведение бизнес-деятельности без регистрации юридического лица или ИП — от 500 до 2 000 рублей (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Самый лучший вариант — это сдавать ее официально.