Особенности формирования договора аренды
Продление договора об аренде- постоянная практика. Компании ежегодно обновляют договора или съезжают на новое места работы. В данной статье расскажем, как правильно оформить договор аренды, с учетом всех особенностей и нюансов. А также, о том, как уменьшить риски.
Удостоверьтесь в полномочиях арендодателя
Прежде чем заключить договор аренды на выбранный офис, не спишите, удостоверьтесь в наличии и достоверности документов собственности, а также доверенности, если сдачей помещения занимается доверенное лицо. Если в качестве арендодателя выступает организация, попросите у представителя документы, подтверждающие полномочия на заключение данного договора и изучите их:
— устав организации, протокол об избрании на должность;
— доверенность на оформление сделок по аренде и другие.
Если вы снимаете помещение не у самого собственника, а у его представителя, обратите внимание на доверенность. В ней должен содержаться пункт, указывающий на то, что данный человек имеет полномочия сдавать в аренду помещение на указанных условиях. Также рекомендуем обратить внимание на то, чтобы полномочия доверителю были предоставлены именно собственником помещения, а не кем-либо другим. Чтобы убедиться в этом, потребуется сопоставить сведения, имеющиеся в доверенности с данными из выписки ЕГЮРЛ.
Кроме того, для большей уверенности в надежности сделки, можно проверить срок действия доверенности на официальном сайте нотариальной палаты или с помощью личного обращения к владельцу помещения.
Проверьте имущество
Также не лишним будет удостовериться в действительности документов на недвижимость, например, что собственник не изменился, или, что на данное помещение не имеется каких- либо притязаний со стороны других лиц. Чтобы удостовериться, что с документами на офис все в порядке, запросите у арендодателя актуальную выписку из реестра прав на недвижимость и сделок с ним.
Это необходимо знать, чтобы избежать проблем в случае длительной аренды офиса, а также его фигурирование в рекламе.
Обозначьте цель аренды
Указывайте конкретные и максимально детальные цели использования арендуемого помещения. Поскольку, если написать абстрактную фразу типа «аренда помещения необходима для выполнения хозяйственных нужд», при возникновении трудностей, не получится отказаться от уплаты аренды или от досрочного расторжения договора. Например, если вы планировали открыть точку общепита, а помещение не подразумевает установку техники для приготовления пищи. А поскольку в договоре не было указано, что помещение будет использоваться именно в таких целях, арендодатель окажется прав, а арендатор не сможет снять с себя обязанности по уплате аренды.
Прописывайте конкретно каждое условие
Также не нужно обобщать все условия необходимые для использования арендованного помещения. То есть не нужно прописывать фразы типа6 «помещение полностью соответствует всем нуждам арендатора». Ведь такое трактование избавляет вас от возможности расторжения договора, если в помещении отключат электроснабжение или воду. Поскольку не прописаны конкретные условия, которые должны быть выполнены для успешной эксплуатации помещения, считается, что таких условий вообще нет.
Обязательно укажите все условия, необходимые вам в договоре. Пропишите необходимость оснащения помещения коммунальными услугами, интернетом, электричеством, отоплением и так далее. Детально пропишите и опишите оборудование, которое работодатель должен предоставить вам, а также условия работоспособности этого оборудования. В таком случае, если полностью прекратится предоставление в арендуемом помещении всех указанных в договоре услуг, вы сможете не уплачивать аренду.
Контролируйте оплату расходов
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, арендатор обязан покрывать расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не предусмотрено в договоре. Однако на практике часто возникает ситуация, когда арендатор не может произвести оплату за коммунальные услуги, так как у него нет прямых соглашений с поставщиками услуг. Договоры на поставку услуг обычно оформляются арендодателем, а значит и оплачивать их должен он.
Рекомендуется указать в договоре, что коммунальные услуги оплачивает именно арендатор, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя вместе с арендной платой.
Стоит ли регистрировать договор?
Регистрация договора аренды наделяет стороны дополнительными правами, однако требует временных и денежных расходов. Если вы не регистрируете договор, учтите следующие нюансы:
— договор необходимо заключать на срок менее года, иначе регистрация становится обязательной, а также после истечения срока аренды придется выполнять обязательную процедуру его аннулирования. Также важно установить автоматическую пролонгацию договора до определенного срока.
— если не прописывать в договоре срок аренды, он автоматически будет считаться бессрочным. А также не нужно будет его регистрировать.
Пропишите правила улучшения помещения
Съемщики часто меняют концепцию помещения, декор, мебель и так далее. Однако в договоре внесение таких изменений фиксируется редко. НК РФ подразумевает специальный режим уплаты налогов на улучшение арендованного помещения. Улучшения можно прописать в контракте тремя способами:
— При отсутствии согласия арендодателя расходы на улучшения не компенсируются. Однако если улучшения были согласованы, арендодатель возместит затраты лишь по истечении срока аренды.
— Согласованные улучшения компенсируются сразу после их завершения.
— Стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению, а значит арендодатель может амортизировать денежные средства, потраченные на них на протяжении всего срока аренды. Речь идет только о согласованных улучшениях. Таким образом, арендатор имеет возможность компенсировать часть затрат за счёт снижения налоговой базы.
СервисыЧтобы оставить комментарий, нужно авторизоваться
